Berliner Mietendeckel bremste Mieten und verknappte Angebot an Mietwohnungen

Die Berliner Miet- und Kaufpreise haben sich seit Inkrafttreten des Mietendeckels vor genau einem Jahr für betroffene Immobilien schwächer entwickelt als in anderen deutschen Großstädten. Gleichzeitig verknappte sich das Angebot an Mietwohnungen im regulierten Segment. Das hat eine neue Studie des ifo Instituts ergeben, die Berlin mit anderen Großstädten mit mehr als 500 000 Einwohnern vergleicht. „Die Wachstumsraten bei den Kaufpreisen in Berlin lagen seit dem dritten Quartal 2020 um 5 bis 9 Prozentpunkte unter der Kontrollgruppe“, sagt ifo-Präsident Clemens Fuest, einer der Ko-Autoren. Dagegen stiegen Miet- und Kaufpreise bei nichtgedeckelten Immobilien in Berlin zuletzt stärker als in der Kontrollgruppe. Die Entwicklung bei der Anzahl der Mietannoncen im regulierten Segment ist ebenfalls schwächer, während die Mietannoncen im unregulierten Segment Berlins zuletzt stärker zulegten als in der Kontrollgruppe.

„Der Rückgang der Mietannoncen im regulierten Segment ist ein erstes deutliches Anzeichen dafür, dass der Mietendeckel das Angebot an Mietwohnungen in Berlin verringert hat", sagt Dr. Florian Neumeier, einer der Koautoren der Studie. "Der Rückgang des Immobilienpreiswachstums dokumentiert die durch den Mietendeckel verursachten Ausfälle für die Wohnungseigentümer“, sagt Mathias Dolls, ebenfalls Koautor. Diese Entwicklungen ließen sich dadurch erklären, dass der Mietendeckel im regulierten Segment wie beabsichtigt die Mieten senkt, aber auch das Angebot an für Wohnungssuchende verfügbaren Mietwohnungen verringert. Das dürfte vor allem daran liegen, dass Mieter in Folge der sinkenden Mieten länger in Mietwohnungen bleiben und frei werdende Mietwohnungen als Eigentumswohnungen verkauft oder vom Eigentümer selbst genutzt werden.

Die Ergebnisse deuten außerdem darauf hin, dass Marktteilnehmer zunehmend die durch den Berliner Mietendeckel gesunkene Profitabilität von regulierten Wohnungen und auch die Möglichkeit einer Verlängerung des Mietendeckels nach 5 Jahren einpreisen. Die Mietsteigerungen im unregulierten Segment haben sich allerdings nicht in bedeutsamen Wertsteigerungen dieser Wohnungen niedergeschlagen. Das könnte darauf hindeuten, dass Käufer von Wohnungen im unregulierten Marktsegment das Risiko einer künftigen Ausweitung des Mietendeckels befürchten.

Die Autoren fügten hinzu, bei den Daten handele es sich um Miet- und Kaufangebote, nicht um die tatsächlichen Vertragsabschlüsse. Zudem seien die untersuchten Annoncen bei immowelt.de nicht notwendigerweise repräsentativ für den Immobilienmarkt insgesamt. Insbesondere könnten gewerbliche Anbieter in der Stichprobe überrepräsentiert sein. Bei der Analyse wurde als Gegensatz eine Entwicklung unterstellt, bei der sich Mieten und Preise so entwickelt hätten wie in anderen Großstädten. Ob der Immobilienmarkt in Berlin sich tatsächlich so entwickelt hätte, sei unklar, trotz der Parallelen in der Entwicklung vor der Ankündigung des Mietendeckels.